房地產(chǎn)行業(yè)在近期終于獲得了來(lái)自市場(chǎng)層面的信心。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月11當(dāng)日收盤(pán)內(nèi)，多只A股房企個(gè)股漲停或逼近漲停，其中有龍頭房企、也有已經(jīng)陷入債務(wù)難題的房企；10日雖未有漲停，但漲勢(shì)已起。港股市場(chǎng)地產(chǎn)股漲勢(shì)也很活躍。
回顧近年來(lái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)的政策舉措至今，這種來(lái)自二級(jí)市場(chǎng)的熱情顯得罕見(jiàn)。同時(shí)在一些債券市場(chǎng)，近日其實(shí)也有端倪。
據(jù)報(bào)道，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)近日公開(kāi)表示，正在買(mǎi)入中國(guó)房企的債券。該團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，是市場(chǎng)高估了傳染風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)正在消化這一風(fēng)險(xiǎn)。還有其他外資機(jī)構(gòu)也表示了對(duì)中國(guó)房企債券的信心，認(rèn)為其顯露出的風(fēng)險(xiǎn)將是結(jié)構(gòu)性的。一些地產(chǎn)債陸續(xù)有了超過(guò)雙位數(shù)的漲幅。
更受關(guān)注的，其實(shí)還是來(lái)自監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)政策的定調(diào)，近期一直在逐步對(duì)市場(chǎng)情緒進(jìn)行矯正。高層向外釋放了諸如部分個(gè)案只是單一現(xiàn)象，風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足等觀點(diǎn)。
當(dāng)然，如今節(jié)點(diǎn)判斷地產(chǎn)行業(yè)是否真正迎來(lái)了政策層面的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，尚沒(méi)有確定性的答案。但可以肯定的是，在當(dāng)前宏觀政策方向之下，具備更加穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭的頭部房企，才能夠更加有能力應(yīng)對(duì)短期內(nèi)的市場(chǎng)波動(dòng)，并平穩(wěn)對(duì)待行業(yè)回歸本質(zhì)過(guò)程中的陣痛。
流動(dòng)性松綁？
引發(fā)股票和債券市場(chǎng)突然火熱的，主要來(lái)自11月10日央行發(fā)布的一組金融數(shù)據(jù)。
據(jù)披露，10月，居民中長(zhǎng)期貸款增加4221億元，今年5月以來(lái)同比首次轉(zhuǎn)正。且在近十年的同期對(duì)比中，規(guī)模僅低于2016年10月。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，是購(gòu)房信貸環(huán)境有所改善的表現(xiàn)。
而高層對(duì)于市場(chǎng)上關(guān)于房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的走向，此前已多有表態(tài)。
10月20日，有高層領(lǐng)導(dǎo)表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。
央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾此前在第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上表示，由于近期個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為。這是金融機(jī)構(gòu)的“短期過(guò)激反應(yīng)”。
他同時(shí)表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，企業(yè)銷(xiāo)售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開(kāi)工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
房企動(dòng)態(tài)方面，近日，保利發(fā)展順利發(fā)行了一期中期票據(jù)，后一期也已掛出方案。對(duì)此，一些行業(yè)人士認(rèn)為，這意味著房企發(fā)債融資出現(xiàn)回暖跡象。
在監(jiān)管等相關(guān)消息釋放之后，陸續(xù)有市場(chǎng)信息稱(chēng)，無(wú)錫、鄭州等地的二手房信貸政策有寬松跡象，相關(guān)業(yè)務(wù)已經(jīng)開(kāi)始正常接受受理。
雖然一些樓市調(diào)控政策有掉頭跡象的消息在隨后被否認(rèn)，顯示出對(duì)“房住不炒”理念的貫徹，但前述跡象大體可以理解為：居民正常的購(gòu)房信貸需求在得到回應(yīng)；房企資金環(huán)境有向好跡象，企業(yè)采用更加穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模式也是必然。
行業(yè)走向回歸
本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，一系列金融舉措、房地產(chǎn)政策等的推進(jìn)，反映的核心只有一個(gè)：讓行業(yè)回歸到本來(lái)的居住屬性，而非在高度金融化的道路上一直狂奔。
龍頭房企對(duì)此有明確的認(rèn)知。萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮10月底指出，自2017年十九大報(bào)告明確提出“房住不炒”后，地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始回歸常態(tài)，回歸到民生行業(yè)。
“金融杠桿帶來(lái)的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一。整個(gè)縮表的過(guò)程，就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉。”郁亮認(rèn)為，回到常態(tài)肯定會(huì)有陣痛，但陣痛期后仍有機(jī)會(huì)，因?yàn)槌ＷR(shí)告訴我們：天下沒(méi)有做完的生意，只有沒(méi)做好的生意。
在此前陸續(xù)的業(yè)績(jī)會(huì)期間，龍頭房企普遍的態(tài)度是：當(dāng)下節(jié)點(diǎn)，要敬畏市場(chǎng)、保持自身流動(dòng)性，并全面提升房企戰(zhàn)斗力。
碧桂園對(duì)此有明確定義。碧桂園集團(tuán)總裁莫斌提出，目前公司“全競(jìng)提升”已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)。當(dāng)前形勢(shì)下要持續(xù)提升營(yíng)銷(xiāo)力，保證供貨不脫節(jié)，實(shí)行以銷(xiāo)定產(chǎn)；同時(shí)要保障銷(xiāo)售回款和現(xiàn)金流，實(shí)行有序支出。各區(qū)域進(jìn)一步提升投資標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)中選優(yōu)；加快推進(jìn)數(shù)字化，讓數(shù)字化成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。
綜合來(lái)看，房企中已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，即對(duì)于房地產(chǎn)主業(yè)，要回歸房屋的根本屬性，真正根據(jù)市場(chǎng)需求建造好產(chǎn)品、提供好服務(wù)；對(duì)于房地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)，則要圍繞“為美好生活服務(wù)”開(kāi)展，這包括物業(yè)管理、城市更新等，而不是捕捉熱點(diǎn)一般高舉高打投向與地產(chǎn)毫無(wú)關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)方向。
在銀河證券的評(píng)價(jià)體系中，當(dāng)下對(duì)房企“優(yōu)等生”的評(píng)判將會(huì)有如下特點(diǎn)：持續(xù)通過(guò)高質(zhì)量周轉(zhuǎn)穩(wěn)健增長(zhǎng)，自身造血能力強(qiáng)，資金鏈強(qiáng)韌，結(jié)構(gòu)上經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入對(duì)資金來(lái)源的貢獻(xiàn)高于籌資性現(xiàn)金流入。
從這個(gè)角度來(lái)看，顯然一直以來(lái)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的央國(guó)企位列其中，同時(shí)，正走在穩(wěn)健發(fā)展脈絡(luò)下、且沒(méi)有盲目多元化擴(kuò)張的龍頭民企也是如此。
這從龍頭民企具體采取的舉措可見(jiàn)一斑。在此前的半年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)期間，碧桂園集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼副總裁伍碧君就介紹過(guò)，目前集團(tuán)在嚴(yán)格按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)管控報(bào)表，并將管控指標(biāo)分解到日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，這對(duì)于利潤(rùn)表現(xiàn)不會(huì)造成影響。截至上半財(cái)年，在“三道紅線”中，碧桂園的凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比持續(xù)優(yōu)于要求；“扣除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率”從去年的80%下降到期內(nèi)的77%，將有信心在2023年中期實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)入綠檔。
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，令碧桂園獲得主要評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。目前，穆迪和惠譽(yù)均給予碧桂園“投資級(jí)”信用評(píng)級(jí)，標(biāo)普于2020年上調(diào)公司評(píng)級(jí)展望至“正面”。穆迪報(bào)告指出，碧桂園的Baa3發(fā)行人評(píng)級(jí)反映了公司強(qiáng)大的品牌實(shí)力、多元的地域布局、強(qiáng)勁的流動(dòng)性和穿越周期的具有彈性且穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)記錄。公司在中國(guó)各主要地區(qū)擁有豐富的土地儲(chǔ)備，足以支撐未來(lái)三至四年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
星展銀行就認(rèn)為，碧桂園通過(guò)提升內(nèi)部流程和管控能力來(lái)優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率、提高利潤(rùn)率方面的努力，已逐漸結(jié)出碩果。從業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的回款率水平、率先復(fù)蘇的銷(xiāo)售利潤(rùn)率、銷(xiāo)管費(fèi)的壓降方面，都展現(xiàn)了公司對(duì)內(nèi)管控能力的提升。
從中短期來(lái)說(shuō)，光大證券認(rèn)為，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張情況將持續(xù)修復(fù)，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸將持續(xù)回暖，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)利于降低開(kāi)發(fā)和購(gòu)房環(huán)節(jié)的稅收壓力，試點(diǎn)地區(qū)購(gòu)房限制措施有望逐步退出，資本市場(chǎng)的悲觀預(yù)期將進(jìn)一步緩解。
在外部環(huán)境有向好走勢(shì)，房企內(nèi)部能夠掌握好自身發(fā)展節(jié)奏的背景下，前述兩類(lèi)房企在后續(xù)的發(fā)展中也將更好通過(guò)自身優(yōu)勢(shì)，獲得持續(xù)性地穩(wěn)健成長(zhǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)行業(yè)真正走向回歸。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 記者駱軼琪 廣州報(bào)道
