房價不能大漲，也不能大跌。據(jù)瀟湘晨報等媒體報道，湖南省岳陽市出臺新規(guī)，中心城區(qū)新房銷售的實(shí)際成交價不得高于備案價格，也不得低于備案價格85%，否則將不能網(wǎng)簽。這應(yīng)該是，2021年全國首個旨在限制房價跌幅的“限跌令”。
對此，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)工作人員表示，近期有龍頭房企債務(wù)壓力較大，為了資金回籠，對樓盤進(jìn)行惡意降價，造成市場混亂，這是政策出臺的主要原因。這并非孤例。
報道顯示，某龍頭開發(fā)商將備案價8000元/平左右的房子降至5000元/平左右銷售，導(dǎo)致原購房者心理不平衡；還有開發(fā)商新房售價從備案的7000元/平將至5500元左右。
可見，樓市降價，或許已經(jīng)不是某開發(fā)商為了緩解債務(wù)壓力而無奈做出的選擇，整個市場開始出現(xiàn)降價回籠現(xiàn)金流的跡象。
一個簡單的道理，在樓市調(diào)控日益趨緊的當(dāng)下，誰能回籠更多現(xiàn)金流，誰才會擁有更好的未來，“活下去”是第一選擇。所以，限跌令的出現(xiàn)，或許正是為了防止降價促銷成為趨勢，乃至出現(xiàn)降價維權(quán)等維穩(wěn)事件，甚至造成“踩踏”，從而導(dǎo)致市場信心不足，進(jìn)一步波及到土地市場。
事實(shí)上，這不是“限跌令”首次登場。過去幾年來，多次曾出現(xiàn)“降價未遂”、“房價熔斷”等事件，限制房價下跌，早已是地方心照不宣的潛規(guī)則。
限跌令的出現(xiàn)，究竟意味著什么？
其一，穩(wěn)樓市，既要遏制大漲，又要防范大跌。限跌令與限漲令一脈相承，既要對新房漲幅進(jìn)行限價，又要對跌幅進(jìn)行限制性兜底，以此實(shí)現(xiàn)穩(wěn)樓市的目標(biāo)。這不難理解。最近幾年，樓市調(diào)控的主基調(diào)一直都是“穩(wěn)”。房價大漲會放大金融風(fēng)險，而房價斷崖式下跌，影響同樣會波及金融系統(tǒng)。所以，通過層層加碼的調(diào)控，遏制炒房空間，讓市場橫盤幾年，從而不斷消化大漲帶來的風(fēng)險，就成為共識。
其二，限跌令，是樓市轉(zhuǎn)向的真實(shí)信號。一旦一個地方祭出了“限跌令”，這本身就說明市場已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。要知道，樓市限價雖然早已成為慣例，但過去更多都是對漲幅進(jìn)行限制，很少干涉跌幅。畢竟，房價上漲氣勢如虹，根本不用擔(dān)心下跌的可能。如今，時轉(zhuǎn)勢移。過去是遏制房價上漲，如今變成防范房價下跌，防跌的優(yōu)先性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過控漲，這是樓市變局再真實(shí)不過的信號。相反，許多一二線城市，即便政策不斷加碼，限制層層拔高，市場幾近冰封，而房價依然巋然不動，正是基本面強(qiáng)勁的反應(yīng)。
其三，防范大跌，遠(yuǎn)比遏制大漲的動力更足。這不難理解。遏制房價上漲固然背后存在政治站位問題，但畢竟能通過房地產(chǎn)投資驅(qū)動經(jīng)濟(jì)、通過賣地獲得土地財(cái)政等實(shí)質(zhì)性利好。降價如果成為趨勢，很容易帶來連鎖反應(yīng)。一方面，前期的購房者，或許會降價維權(quán)，帶來維穩(wěn)風(fēng)險，房價“能漲不能跌”的思維牢不可破。這在過去幾輪樓市橫盤周期里，已經(jīng)體現(xiàn)得淋漓盡致。另一方面，地方政府擔(dān)心降價潮會引發(fā)連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致當(dāng)前的價格體系無法維持。一旦降價成了既成事實(shí)，那么后續(xù)的土地拍賣、新房銷售都會受到影響，進(jìn)而影響到地方經(jīng)濟(jì)的基本盤。
其四，樓市正在迎來大變局，三四線城市可能首當(dāng)其沖。過去幾年，一些三四線城市房價大幅上漲，甚至某些縣城房價破萬，向作為中部強(qiáng)省會的長沙看齊。這背后，主要是棚改貨幣化的刺激所致。如今，棚改已經(jīng)基本收官，貨幣化補(bǔ)貼幾近消失，如果沒有新的動作，三四線城市靠大拆大建刺激房價的日子已經(jīng)過去了。一旦外在刺激因素消失，三四線城市不可避免要面臨基本盤的考驗(yàn)。第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，省會城市人口不斷膨脹，而149個地市人口下滑，多數(shù)縣城人口持續(xù)流失
過去10年，人口下降的地市同時，隨著經(jīng)濟(jì)從高增長時代轉(zhuǎn)向常態(tài)化增長模式，加上國際經(jīng)貿(mào)關(guān)系的變化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，許多三四線城市未來增長可能會面臨較大壓力。
一旦經(jīng)濟(jì)、人口出現(xiàn)問題，加上宏觀層面的持續(xù)收緊，三四線城市的房價必然要面臨一場大的考驗(yàn)。我們拭目以待。
來源：澎湃新聞·澎湃號·政務(wù)
