往年這個時候，開發商們都忙著儲糧過冬、借舊換新。等過了年關，到來年的陽春三月，它們又將迎來一段銷售的黃金期。
而如今，“債務展期”卻成了地產圈內的高頻詞匯，部分開發商正在努力以時間換空間，只求度過眼下危機。
近期，奧園、花樣年、陽光城、鴻坤等，陸續傳出了債券展期兌付的消息。這些積極信號的傳出，意味著房企能爭取到騰挪的余地，緩解風險的擴散，而投資者也不至于因債券違約而損失利益。
但“展期”看似是一把“萬能鑰匙”，卻也有打不開的鎖，在調控的環境下，也出現了一些房企展期失敗的案例。即使展期成功，也只是暫時得到緩沖，未來的挑戰仍然不小。
爭取喘息之機
上月，陽光城老板林騰蛟度過了最忙碌的一個月。他頻繁往返于上海、福建，為債務展期一搏，希望尋求持有人的理解。
11月初，陽光城對旗下3只美元債券進行要約交換，并就債券契約修訂進行同意征求，對其余5只債券的契約修訂進行同意征求，由此開啟了對債務展期的探索。
至月內中下旬，隨著它最后一只即將到期美元債展期方案獲通過，陽光城的短期債務交叉違約風險得到解除，相關美元債券也于港交所申請復牌。
除了美元債之外，陽光城13.53億元的購房尾款ABS計劃、6.365億元的“18陽光04”，以及 “20華濟建筑ABN001”等多只債券，也獲得展期。該公司還著手為30億元永續債尋求更長的還款期限。
另一邊，奧園也在與時間賽跑，為自己贏取生存空間。
11月22日及24日，奧園集團中山證券-奧創二期資產支持專項計劃、2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支持票據，先后獲得展期，兩筆債券合計債務規模約13.66億元。
五天之后，奧園第三筆境內債展期方案獲通過。據悉，這筆境內債為平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支持專項計劃，債務規模約1.5億元，票面利率5.6%，原定到期日為2021年12月3日。
據說集團總裁郭梓寧親自帶隊談判，才讓奧園后來在8天之內跑出了生死時速。
而花樣年“20花樣02”延期支付的談判，則顯得較為曲折。該筆債券發行規模為15.43億元，利率為7.5%，期限為2+1年；它先后召開了四次投資人會議，于11月下旬才有驚無險獲得通過。
時間再往前推，當代置業也曾在10月宣布擬將于10月25日到期的2.5億美元、票息12.85厘優先票據，延期至2022年1月25日，并已刊出同意征求公布。但不久之后，它自行終止了這一舉動。
債務展期是避免債務違約的一種方式，體現了房企對債務積極管理、不躺平的姿態。但這畢竟在一定程度上暴露了公司的財務風險，因此并不是每一筆展期債務，都能涉險通過、結局圓滿。
此前，華夏幸福曾向部分普通境內債權人提出，計劃通過1340億的資產處置用以支付債券30%至40%的首期款，其余部分計劃展期8年，利息以2.5%計算。
有媒體披露，華夏幸福境外債權人小組于近日對其提出的重組方案，表示初步不予贊同，并希望獲得代表至少25%境外債劵本金的持有人支持，以提升該小組未來與公司進行談判的能力。
境外債權人小組相關顧問表示，尚未收到明確具體的重組方案草案。
今年2月的第一次公布債務違約時，華夏幸福累計未能如期償還債務本息的規模為52.55億元，而今已迅速漲至1013.04億元。這筆巨額債務，如果后續不能妥善處理，將成為企業重生過程中不可逾越的大山。
談判桌上的籌碼
一紙債務公告，有時候只有寥寥幾行字，但其背后卻充滿著劇烈的博弈，房企的掌舵者們體驗到的并不是樽俎折沖的滿足感，而是幾經周折的奔波與拉鋸。
在這個過程中，就看房企能在談判桌上開出什么條件，以獲取投資者的肯定，達成協議。而既然有雙方的利益訴求在其中，那正和博弈便是最好的結果，“雙贏”才是正道。
比如，上述歷經四次投資人會議的花樣年“20花樣02”，其先是達成了追加擔保、償債保障措施等三項議案，但此后的利息支付方案卻經過多次討論才塵埃落定。
直到花樣年召開第四次投資人會議，才對原有方案進行調整，進一步明確了該筆債券的支付時間和方式，即11月25日到期后支付20%利息，一年后支付剩余80%的利息，而且約定首期利息通過“場外支付”。
這樣的調整，使得花樣年債券展期最終達成。達成之時，距離該債券原本的到期日只有兩天，可謂是踩線過關的極限操作。
據披露，奧園的ABS展期也并非一蹴而就。起初，奧園提出的展期方案是到期兌付20%、半年后兌付20%、展期結束兌付60%，但投資人仍擔憂相應的風險，提出了另一個要求：追加實控人個人擔保。
此后，奧園并沒有答應實控人個人擔保的要求，但調整了展期方案，改為到期支付10%、半年支付10%、展期結束支付80%，并增加江西、廣東等部分地塊作為擔保。據此，最終雙方才談妥。
相比之下，陽光城美元債展期的擔保條件，更為容易讓投資者接受。其美元債展期后發行的新票據由陽光城母公司提供擔保，同時由持有母公司43.98%股份的實際控制人林騰蛟提供個人擔保。
在展期方案中，陽光城則提到了現金償付、新舊債交換等方式。
以總額7.47億美元的三只美元債為例，陽光城給予每1000美元，現金償付2.5%；新舊債券進行1：1交換，新發行的債券，票面利率10.25%，于2022年9月15日到期。換言之，陽光城愿意用更高的利息換時間，且時間不超過一年。
在調控的基調下，房企無法償還到期債務的情況并不在少數。當“囊中羞澀”時，與投資人溝通，獲得展期無疑是最優解，這既能緩解資金壓力，也能避免因債務違約而產生信用危機，以及其他連帶的負面影響。
而有業內人士表示，對于投資人來說，信用債因為沒有抵押，在償還順序中一般為“劣后”，因此他們和房企的訴求基本上是保持一致的，如果房企違約，他們的利益也會隨之受損。
雙方就像栓在一根繩上的螞蚱。基于此，債務展期的方案也大多數能達成，只是投資者會盡最大程度，為自己的投資加上牢固的“保險”而已。
他們極其關注方案細節，上述華夏幸福重組草案之所以未獲通過，可能即因為華夏幸福沒有向境外投資人征求相關意見，也未對其所提出的資產出售計劃，做出明確的細節指引。
展期≠解除危機
“時間就是生命”這句至理名言，對于債務展期同樣適用。
對于那些負有盛名，卻突然間兵敗如山倒的房企，我們時常感到驚詫。殊不知，這些企業有可能原本并沒有到達“破產”的邊緣，只是有些到期債務，沒有給他們更多的時間和空間罷了。
在資金鏈緊繃的關口，房企不僅要寄希望于新融資，更要利用債務展期解燃眉之急，以免多米諾骨牌的崩塌。
不過，展期并不等于解除危機，雖然還債的時間線被拉長，但債務仍然需要房企來背。若當下不持續做好以后債券兌付的準備，那被透支的未來，將愈加無法彌補。
利用爭取展期的間隙，房企最常用的資金回流方式，便是賣資產。
華夏幸福10月8日公告的《債務重組計劃》披露，它清償債務的方式之一，即包括賣出資產回籠資金約750億元；而在業務層面，曾被寄予厚望的商業地產業務，也大概率將被剝離。
11月，花樣年已將寧波鳴翠東著項目49%股份，轉讓給建安投資控股集團有限公司；此外還退出了北京密云區國祥府、國祥云著兩項目，由旭輝接盤。
奧園則以9億港元的代價轉讓香港西半山羅便臣道的一系列物業，并將荔灣東塱村舊改項目的49%股權轉讓給世紀金源。
而陽光城在10月底召開內部會議稱，公司新增資金來源主要有兩個，一是陽光控股持有的興業銀行股權，二級市場出售價值近50億元；二是變現持有的萬物云4.8%股權。
此前暴雷的福晟集團、藍光發展、恒大、新力等房企，也都毫無例外地祭出了出售資產的舉措，以增強流動性，緩解運營壓力。
但水逆的處境，往往是按下葫蘆浮起瓢。這邊花樣年剛處理完部分資產、完成債券展期，那邊百大集團就發公告稱，其投資的花樣年杭州項目債務本息逾期，已提起訴訟，涉及金額為1億元。
另外，奧園在年底前的債務壓力雖得以暫時緩解，但在明年1月，它也還有兩筆合計為6.86億美元境外債到期。而面臨這樣情況的，并不止奧園一家。
后續的日子里，或許“展期”這把“萬能鑰匙”，還會時常被開發商拾起，但他們能不能持續利用它打開另外的通道，只有時間知道答案。
文字來源：《樂居財經》 曾樹佳
